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解读《民法总则》亮点(二)

看点七:双方为逃税而确定的房屋买卖“阳”合同无效,应当按照“阴”合同履行

   【举个例子】2014年,广州市民刘先生将一套97平方米的房子通过中介挂牌出售,挂牌价188万元。不到一个星期,中介就联系好了买家。办理过户手续前,中介提出建议,不走二手房资金监管程序,在合同中把交易价改成10000元/平方米左右,房款100万元,剩下的88万元房款完成过户时由买家支付给刘先生,这样能省下好几万的税费。为了打消刘先生的顾虑,买方也提出,“避税”房款可以先付给刘先生50万元,完成过户后再付剩下的38万元。刘先生同意了,并口头约定过户当天支付剩下的38万房款。但令刘先生没想到的是,过户手续完成后,买方却以“剩余房款为20万元而不是38万元”为由拒绝支付当初口头约定的18万元余款。双方的纠纷经多次调解均没有结果,原因就是那份“阴阳合同”。

所谓“阴阳合同”,是指当事人出于规避法律或谋取利益的目的而对同一宗交易签订的两份内容不一致的合同,其中一份提交给政府有关部门备案但并不实际履行(“阳合同”);而另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此履行交易(“阴合同”)。在二手房交易中,“阴合同”显示房屋买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是把价格虚高的合同交给银行,以申请更多的按揭贷款;另一种是以低价的合同交给房地产交易中心备案过户,以便少交税款。

   【法律条文】 第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

   【专家解读】根据《民法总则》第一百五十四条和第一百四十六第一款规定,阴阳合同的“阳”合同属于行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为,应为无效;但根据第二款规定,双方“阳”合同外反映其真实意思表示的“阴”合同,符合法律规定的要件,应当按照“阴”合同履行。对于阴阳合同纠纷这种掩盖非法目的的做法,暗藏着很大的法律风险。主要风险包括:一是涉嫌逃税要承担法律责任,即税务机关一旦查实的话要追缴税款,而且要处以税款5倍以下的罚款。如果数额到了一定程度要受刑事处罚,我国《刑法》第201条有规定,作为纳税人如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。二是当买房人再次转让房产时,将面临卖出和买入价之间差额较大,相应税费被拉高的问题,将要承担更多的税赋。三是如果买者用该房屋抵押,就得不到这个房屋真实价格的抵押,银行可能会参考你在房产局备案的那个合同来确定。

看点八:因第三人欺诈而订立的合同,合同相对方知道或者应当知道该欺诈行为,受欺诈方有权撤销

   【举个例子】某居民小区楼宇分为商品房和还迁房两种,其中商品房属于某著名小学片区。马先生为了已接近学龄的孩子入学决定在该小区购买一套二手房。房产中介为其介绍了一套位于还迁房区的房子,并说明该套房子可以解决孩子入某小学的问题,出卖人刘先生在场却未出声。房屋买到手后,马先生发现该套房屋并不属于某著名小学片区,遂与中介公司、出卖人刘先生产生争执,后将刘先生诉至法院要求退房。出卖人刘先生辩称,其并未声明该套房屋属于学区房,中介所说与自己无关。中介公司作为第三人出庭,听完买受人马先生与中介的对话记录后辩称,关于学区房的承诺并未订入合同,不能约束当事人,房子是被告刘先生的,与中介无关。

   【法律条文】 第一百五十条 一方或者第三人以胁迫手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

   【专家解读】理论一般认为,第三人欺诈的情形下,受欺诈人是不能撤销合同的,法律优先保护善意相对人的利益,但是如果相对人知情,则受欺诈人可以撤销合同,因为已经没有保护一个恶意相对人的必要。《民法总则》规定将理论上的认识上升为法律。这里的“第三人”并非当事人一方与相对人以外的任何人,以下人不属于“第三人”:第一,第三人不包括合同相对方的法定代表人、负责人、代理人或作为其缔约辅助人参与从事行为的人。对由法定代表人、负责人、代理人以及辅助人实施的欺诈或胁迫行为,合同相对人必须将其归责于自己;第二,在有些情况下,若第三人与合同相对方在利益方面具有密切联系,以至于从被欺诈一方当事人的角度来看,二者看上去在经济上系为一体,视同其自己对相对人的欺诈,例如保险合同的受益人。

    看点九:八千元买件市值不足八百元的皮衣是否显失公平

   【举个例子】李某走进服装店,一眼看中一件皮衣,看其标价10000元,便问售货员“8000元卖不卖”。售货员立即意识到错误,因为店主本来让她标价1000元,只因她失误而错写成10000元。现在有人出价8000元,应不应卖呢?售货员犹豫不决,就到后堂问店主,店主让她卖,于是她就以8000元的价格把那件皮衣卖给了李某。20天后李某来到另外一家商店,偶然发现一模一样的皮衣才卖850元,大呼上当,于是返回某服装店要求退款,或者至少退还7000元(愿意以1000元购买)。但是服装店店主和售货员拒绝,李某遂诉至法院要求按照显失公平为由判决撤销李某与服装店之间的买卖合同,判令双方相互返还。服装店辩称:8000元的卖价并非服装店的标价,而是李某自己开出的价格,我们服装店仅仅予以接受,并不违反公平原则。李某反驳称,我的所谓自主开价是在错误相信服装店标价的基础上做出的错误意思表示,本身就属于重大误解,甚至可以说服装店存在欺诈之嫌,即使不考虑这些因素,光凭你服装店把一件价值不足800元的皮衣当作8000元来卖,相差十倍,就属于显失公平。

   【法律条文】 第一百五十一条 一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

   【专家解读】法律对于双方基于真实意思表示达成的法律行为的效力的态度是认可,但为了贯彻真正的自愿和意思自治,对于意思表示不一致和不自由的行为予以调控,往往赋予撤销的法律效果。所以,对于“显失公平”的行为并不一定出手干涉,例如奢侈品市场和古玩字画市场经常有天价交易,当事人基于自主判断自愿达成交易,法律予以认可,但在出现欺诈或缔约能力显著失衡,并出现了利益严重失衡时,则予以干涉。

李某购买了一件价格失衡的皮衣,只有其能够证明对方利用了其“处于危困状态、缺乏判断能力等情形”时,法院或者仲裁机构才可以给以救济。本案中,服装店正式利用了李某缺乏经验或判断能力(轻信商店标价系成本价加上合理利润而形成),将不足800元的皮衣以8000元卖给李某,致使双方的权利义务明显违反公平原则,故可以判决撤销合同。

本案还有另外一条思路,服装店明知标价出错,却将错就错,以8000元将标价1000元的皮衣卖给了李某,属于不作为的欺诈。欺诈是指虚构事实或隐瞒真相,使对方在违背真实意思的情况下作出意思表示,本案就属于隐瞒真相。李某享有撤销权。

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索  引  号 01129552-9 -2018-000092 文       号
发布机构 孝感市公安局 发布日期 2018-08-20
公开范围 面向社会 公开方式 主动公开